[es] Derecho de Derecho de Sobreconstrucción y Derecho de Superficie

Alberto Anibal Gabás

Resumen


Noción. La palabra accesión deriva del vocablo latino accesio que significa acercarse, adherirse a una cosa y en definitiva integrar la misma. A partir de ello se puede afirmar que toda cosa accesoria depende de una principal y necesariamente siguen a la misma. El principio de accesión consagra que todo lo que se adhiere a la tierra artificial (por el trabajo u obra del hombre) o naturalmente (lo que se le une accesoriamente por obra de la naturaleza, sin la participación de la mano del hombre) es de propiedad del titular del fundo; siendo también aquélla un medio de adquirir el dominio de manera originaria Es una regla nuclear del derecho romano (accesorium sequitur principale) seguida por el Código Civil francés de 1804, por los Códigos decimonónicos de Latinoamérica, que hace que el titular del terreno lo sea de todo lo que se encuentra por encima y debajo del mismo, y como decían los romanos usque ad coelum et udsque ad inferos. Vélez en la nota al art. 2503 exponía “En Roma según las reglas del derecho civil, la propiedad de la superficie no podía ser distinta de la propiedad del suelo, lo que importaba decir no solo que el propietario del suelo venía a ser propietario de todas las construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro, o que un tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que el propietarios del suelo no podía enajenar la superficie en todo o en parte, separándola del suelo; o si él, por ejemplo, hubiese vendido su casa solamente sin vender el suelo, el adquirente no venía a ser propietario de ella”. El Código Civil francés de 1804 en el capitulo sobre Regulación de la propiedad, el art. 546 dice: La propiedad de una cosa, mueble, o inmueble, da derecho sobre todo lo que produce, y sobre lo que se le agrega accesoriamente, sea natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión”. El fundamento lo daba el criterio en ese entonces que siempre la tierra era de mayor valor que lo existente sobre o bajo ella, o sea que lo importante era la tierra, lo que al decir de Díez Picazo y Gullón (1) resulta hoy un anacronismo, una idea feudal,. Lo cierto es que este principio cede ante algunas situaciones tales como las emergentes de los derechos en estudio que representan: a) una excepción definitiva al principio, como es el caso del derecho de vuelo o b) una excepción temporaria como en el supuesto del derecho de superficie. En nuestro ordenamiento el art. 1945 del Código Civil y Comercial expone: “Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o con sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida de que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por las normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.  Creemos que existe una zona fronteriza, difusa, entre estos dos derechos que se entrecruzan, se confunden, superponen y hasta se identifican, sin perjuicio de que en el plano de los hechos ambos derechos se concretan de idéntica manera (construir para adquirir la propiedad). Por lo pronto tanto el derecho de sobre construcción como el de superficie representan en principio lo mismo, la potestad de construir en terreno o edificación ajena para adquirir la propiedad de lo edificado, sin perjuicio que el de superficie tiene una variante, dada su estructura dual, que es la posibilidad de adquisición de la propiedad superficiaria de algo ya construido.


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UCA - Facultad de Derecho y Ciencias Sociales del Rosario. Revista Colecciones de Derecho - ISSN 2408-4735